Steuern für Vermieter auf Sizilien: Ferienhaus-Einnahmen in Italien versteuern

Wer ein Ferienhaus auf Sizilien kurzfristig vermietet, versteuert die Mieteinnahmen zuerst in Italien. Privatpersonen zahlen 2026 meist die Pauschalsteuer cedolare secca: 26 % der Bruttomiete, für eine einzige Einheit 21 %, und das für höchstens zwei Wohnungen je Steuerjahr (Art. 1 Abs. 17 L. 199/2025) ¹. Hinzu kommen die Kurtaxe der Gemeinde, für die der Vermieter haftet, und die Gemeindesteuer IMU auf das Haus. Sind Sie in Deutschland steuerlich ansässig, bleiben die italienischen Mieteinkünfte dort nach dem Doppelbesteuerungsabkommen steuerfrei, sofern Italien sie tatsächlich besteuert, und zwar ohne Progressionsvorbehalt und ohne Eintrag in der deutschen Steuererklärung ²²²⁶²⁸.

Die Ebenen im Überblick

Für ein Ferienhaus auf Sizilien greifen nationale italienische Steuerregeln, kommunale Abgaben, EU-Meldepflichten und, bei Wohnsitz in Deutschland, das deutsche Steuerrecht.

Einkommensteuer in Italien: die cedolare secca 2026

Nach dem Leitfaden „Locazioni brevi“ der Agenzia delle Entrate vom April 2026 gilt die cedolare secca für Wohnimmobilien in Italien, für Mietverträge bis 30 Tage und für natürliche Personen außerhalb einer unternehmerischen Tätigkeit. Bettwäsche und Reinigung gehören zur Kurzzeitmiete dazu ¹². Besteuert wird die Bruttomiete, ein pauschaler Abzug von 5 % entfällt ¹.

• Der Regelsatz beträgt seit dem 1.1.2024 26 % (L. 213/2023) ¹.
• Für eine einzige Einheit, die Sie in der Steuererklärung bestimmen, gilt der ermäßigte Satz von 21 % ¹.
• Seit 2026 ist die cedolare secca auf höchstens zwei Wohnungen je Steuerjahr beschränkt (Art. 1 Abs. 17 L. 199/2025); bis 2025 waren es vier. Darüber hinaus wird eine unternehmerische Tätigkeit vermutet ¹.

Seit dem 4.7.2026 steht die Regelung im neuen Einkommensteuer-Einheitstext: Art. 207 TUIR, eingeführt durch D.Lgs. 19.6.2026 n. 117, gilt ab dem Steuerjahr 2026 und beschränkt die Pauschalsteuer ebenfalls auf natürliche Personen außerhalb einer unternehmerischen Tätigkeit ³⁴.

Auch als Vermieter ohne Wohnsitz in Italien können Sie die cedolare secca wählen. Das Gesetz verlangt dafür keinen Wohnsitz: Die Option steht dem Eigentümer oder dem Inhaber eines dinglichen Nutzungsrechts offen, und die Verwaltung beschränkt sie auf natürliche Personen, die nicht unternehmerisch handeln ⁶⁷. Dass Italien die Mieteinkünfte aus einem Haus auf Sizilien besteuern darf, folgt für in Deutschland Ansässige aus Art. 6 Abs. 1 DBA ²². Die Erklärung gehört in das Modello REDDITI PF: Nicht in Italien Ansässige verwenden dieselbe Fassung wie Residenten, tragen die Einkünfte aus dem Gebäude im Quadro RB (bei der cedolare secca mit Quadro LC) ein und brauchen dafür einen italienischen Codice fiscale. Ihr Ferienhaus gilt in dieser Erklärung nie als Hauptwohnung ⁸. Welche Beträge Ihnen nach Provision und Steuer bleiben, rechnet der Ratgeber Nettoertrag Ferienhaus Sizilien: was nach Provision und Steuer bleibt (Beispiel) an einem Beispiel vor.

IMU: die Gemeindesteuer auf das Haus

Auf das Haus selbst fällt jährlich die Gemeindesteuer IMU an. Steuerschuldner ist der Eigentümer oder der Inhaber eines dinglichen Nutzungsrechts, ohne Bedingung an den Wohnsitz (Art. 1 Abs. 743 L. 160/2019) ⁹. Die Befreiung für die Hauptwohnung setzt Meldeadresse und tatsächlichen Wohnsitz in Italien voraus und gilt für ein Ferienhaus eines in Deutschland Ansässigen nicht (Art. 1 Abs. 741 lit. b L. 160/2019); die Gleichstellung der Wohnung nicht ansässiger Rentner mit der Hauptwohnung ist seit 2020 entfallen ¹⁰. Satz und Zahlungstermine legt die Gemeinde fest.

Einbehalt durch Vermittler: 21 % nur bei Mitwirkung an der Zahlung

Vermittler und Portale, die die Miete kassieren oder an der Zahlung mitwirken, behalten 21 % der Bruttomiete als Vorauszahlung ein, unabhängig vom Steuerregime des Vermieters (Art. 4 Abs. 5 DL 50/2017) ¹¹². Sie führen den Betrag per F24 bis zum 16. des Folgemonats ab und stellen dem Vermieter eine Bescheinigung aus. Zahlungsdienstleister gelten nicht als Vermittler ¹.

Davon zu trennen ist die Datenmeldung. Vermittler, die beim Abschluss des Vertrags professionell oder technisch mitwirken, melden Vermieter, Mietdauer, Adresse, CIN, Jahr und Bruttobetrag bis zum 30. Juni des Folgejahres. Teilt der Gast dem Vermieter die Annahme direkt mit, entfällt diese Meldung ¹. Ab dem 1.1.2027 stehen die Pflichten in Art. 208 TUIR; die entsprechenden Absätze von Art. 4 DL 50/2017 werden aufgehoben, inhaltlich ist es eine Zusammenführung ⁵. Die CIN, die in dieser Meldung steht, brauchen auch Ferienhäuser auf Sizilien; mehr dazu im Ratgeber CIN für Ferienhäuser in Italien: wer ihn braucht, wo er stehen muss und was auf Sizilien hinzukommt.

Kurtaxe (imposta di soggiorno): der Vermieter haftet

Die Kurtaxe ist eine Steuer der Gemeinde, höchstens 5 € pro Übernachtung; einzelne Provinzhauptstädte dürfen mehr verlangen (Art. 4 Abs. 1 und 1-bis D.Lgs. 23/2011). Der Betreiber der Unterkunft haftet für die Zahlung, hat ein Rückgriffsrecht gegenüber dem Gast und reicht bis zum 30. Juni eine Jahreserklärung ein (Art. 4 Abs. 1-ter D.Lgs. 23/2011) ¹¹. Wer die Miete einzieht oder an der Zahlung mitwirkt, ist ebenfalls für die Kurtaxe verantwortlich, ein reiner Vermittler nicht (Art. 4 Abs. 5-ter DL 50/2017) ¹². Für Sizilien verlangt Art. 35 Abs. 6 L.R. 6/2025 ausdrücklich, dass Ferienvermieter die Kurtaxe entrichten ¹⁴.

Der Beschluss der Vereinigten Senate der Corte di Cassazione Nr. 1527 vom 23.1.2026 betrifft nur die Zuständigkeit: Streitigkeiten gehören vor die Steuergerichte, nicht vor die Corte dei conti. Er gibt Cass. 6187/2024 wieder, wonach der Vermieter als „responsabile d'imposta“ auch dann zahlt, wenn der Gast nicht gezahlt hat, und eine Sanktion von 30 % nach Art. 13 D.Lgs. 471/1997 droht (zitiert nach Cass. SS.UU. 1527/2026, Rn. 15). Über die Strafbarkeit (peculato) entscheidet der Beschluss selbst nicht ¹³.

In Palermo beträgt die Kurtaxe für Ferienunterkünfte und locazioni brevi 4,00 € pro Person und Nacht (Delibera di Consiglio n. 34, gültig seit 1.7.2025), für höchstens vier aufeinanderfolgende Nächte. Gezahlt wird innerhalb von 15 Tagen nach jedem Kalenderquartal ¹⁵¹⁶. Andere Gemeinden setzen eigene Sätze fest; erkundigen Sie sich bei der Gemeinde, in der Ihr Haus liegt.

DAC7: Meldungen der Plattformen

Nach D.Lgs. 1.3.2023 n. 32 melden digitale Plattformen die Einnahmen ihrer Anbieter bis zum 31. Januar des folgenden Kalenderjahres (Art. 10 Abs. 1). Die Vermietung von Immobilien ist eine meldepflichtige Tätigkeit (Art. 11). Das betrifft auch Ferienhäuser auf Sizilien, die über solche Plattformen vermietet werden ¹⁷. Ab dem 1.1.2027 stehen dieselben Regeln in Art. 210 bis 226 D.Lgs. 5.8.2026 n. 141, das die Art. 1 bis 17 des D.Lgs. 32/2023 aufhebt. Die Frist bleibt der 31. Januar (Art. 219), und die Vermietung von Immobilien bleibt eine meldepflichtige Tätigkeit: inhaltlich ändert sich nichts, nur die Nummern ¹⁸¹⁹.

Die deutsche Seite: Freistellung ohne Progressionsvorbehalt

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Italien wurde am 18.10.1989 unterzeichnet (BGBl. II 1990 S. 742) ²⁴, trat am 27.12.1992 in Kraft und gilt seit dem 1.1.1993 (Art. 31) ²¹²⁵. Nach Art. 6 darf Italien als Belegenheitsstaat die Einkünfte aus einem Ferienhaus auf Sizilien besteuern. Deutschland nimmt diese Einkünfte nach Art. 24 Abs. 3 lit. a von der Bemessungsgrundlage der deutschen Steuer aus (Freistellungsmethode). Die Anrechnung nach lit. b gilt nur für Dividenden, Zinsen, Lizenzgebühren und die Fälle der Art. 16 und 17, nicht für Mieten ²².

Die Freistellung hat eine Bedingung: Nach dem Protokoll zum Abkommen, Bestimmung zu Art. 24 Abs. 3 lit. a, bleiben die Einkünfte nur dann frei, wenn sie in Italien in Übereinstimmung mit dem Abkommen effektiv besteuert werden ²³. Eine Anrechnung nach § 34c EStG kommt bei der Freistellung nicht in Betracht.

Das Abkommen behält den Progressionsvorbehalt vor, das deutsche Gesetz schließt ihn hier aber aus. § 32b Abs. 1 S. 2 Nr. 3 EStG nimmt nach DBA steuerfreie Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien aus, die in einem anderen Staat als einem Drittstaat liegen ²⁶. Drittstaaten sind nach § 2a Abs. 2a S. 1 Nr. 1 EStG Staaten außerhalb der EU ²⁷. Italien ist EU-Mitglied, die Mieteinkünfte aus Sizilien erhöhen Ihren deutschen Steuersatz also nicht.

Ein Eintrag in der deutschen Steuererklärung ist nicht vorgesehen: Nach der Anleitung zur Anlage AUS 2025 werden nach DBA steuerfreie Einkünfte weder in den übrigen Anlagen eingetragen noch, wenn sie nicht dem Progressionsvorbehalt unterliegen, in den Zeilen 36 bis 40 der Anlage AUS ²⁸. Bewahren Sie die italienische Erklärung und die Zahlungsbelege auf, falls das Finanzamt nachfragt.

Veraltete Angaben: 30 % und „vier Einheiten“

In Blogs und älteren Ratgebern stehen zwei Zahlen, die für 2026 nicht mehr stimmen. Einen Steuersatz von 30 % gibt es bei der cedolare secca nicht. Der Entwurf vom November 2025, der 26 % für alle Wohnungen vorsah, wurde so nicht verabschiedet; es bleibt bei 21 % für eine Einheit und 26 % für die zweite ¹.

Auch die Grenze von vier Einheiten ist überholt, und zwar doppelt. National gilt die cedolare secca seit 2026 nur noch für zwei Wohnungen ¹. Auf Sizilien hat außerdem Art. 5 lit. h L.R. 27.5.2026 n. 12 die Schwelle für die nicht unternehmerische Ferienvermietung in Art. 35 Abs. 1 L.R. 6/2025 von „non più di quattro“ auf „non più di due unità immobiliari“ desselben Betreibers gesenkt ¹⁴²⁰.

Nächster Schritt

Wie viel von Ihrer Miete nach Provision und cedolare secca bleibt, zeigt Nettoertrag Ferienhaus Sizilien: was nach Provision und Steuer bleibt (Beispiel). Das Inserat bei Terra Mia Immobiliare ist kostenlos, die Provision fällt nur bei einer zustande gekommenen Buchung an, und der Gast zahlt direkt an Sie. Dieser Ratgeber fasst die Rechtslage vom 2.11.2026 allgemein zusammen und ist keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an einen Steuerberater in Deutschland und an einen commercialista oder avvocato in Italien.