Cedolare secca 2026 auf Sizilien: 21 % oder 26 %, höchstens zwei Wohnungen

Die Cedolare secca ist die Pauschalsteuer auf Mieteinnahmen. Für Kurzzeitmieten bis 30 Tage gilt sie 2026 nur noch für höchstens zwei Wohnungen je Steuerjahr, bis 2025 waren es vier (Art. 207 Abs. 4 TUIR; Art. 1 Abs. 17 L. 199/2025) ¹⁴. Sie beträgt 26 % der Bruttomiete. Für eine einzige Wohnung, die Sie in der Steuererklärung bestimmen, sinkt der Satz auf 21 % ¹⁴. Eine Stufe von 30 % kennen weder das Gesetz noch der Leitfaden der Agenzia delle Entrate, und ein Abzug von 5 % entfällt. Das gilt für Ferienwohnungen auf Sizilien wie für jede andere Wohnung in Italien.

21 % oder 26 %: Welche Wohnung zählt als erste

Eine „erste“ Wohnung im Sinn einer Reihenfolge gibt es nicht. Art. 207 Abs. 2 TUIR lässt den Satz von 21 % für eine Wohneinheit zu, die der Steuerpflichtige selbst „in sede di dichiarazione“ bestimmt ⁴. Nach dem Leitfaden der Agenzia delle Entrate gilt das je Steuerjahr, und die Wahl steht in der Erklärung dieses Jahres ¹. Maßgeblich ist also Ihre Angabe in der Steuererklärung, nicht die Reihenfolge, in der Sie Ihre Wohnungen auf Sizilien vermietet haben. Die Kurzzeitmieten der gewählten Wohnung werden mit 21 % besteuert, alle übrigen mit 26 %.

Ein Rechenbeispiel mit einfachen Zahlen, keine Steuerberechnung: Ein Vermieter hat zwei Ferienwohnungen auf Sizilien. Wohnung A bringt im Jahr 12.000 € Bruttomiete, Wohnung B 8.000 €.

Die 200 € Unterschied sind 5 % von 4.000 €, dem Mietunterschied der beiden Wohnungen. Bringen beide Wohnungen je 10.000 €, kommen unabhängig von der Wahl 2.100 € und 2.600 € zusammen, also 4.700 €.

Höchstens zwei Wohnungen: Was darüber hinaus gilt

Nach Art. 207 Abs. 4 TUIR wird das Regime ab dem Steuerjahr 2026 nur anerkannt, wenn höchstens zwei Wohnungen je Steuerjahr kurz vermietet werden. In den übrigen Fällen wird die Tätigkeit „da chiunque esercitata“ im Sinn von Art. 2082 Codice civile als unternehmerisch vermutet, auch bei Verträgen über Vermittler oder Portale ⁴. Wer auf Sizilien drei oder mehr Wohnungen kurz vermietet, kann die cedolare secca nach diesem Wortlaut nicht wie bisher nutzen. Wie die Agenzia delle Entrate solche Fälle im Einzelnen behandelt, führt ihr Leitfaden nicht aus. Die Folgen für Steuern und Anmeldung klärt ein commercialista.

Bis 2025 lag die Grenze bei vier Wohnungen: Wer mehr als vier kurz vermietete, galt als unternehmerisch, und die Einkünfte gehörten in das dritte Heft des Modells REDDITI PF (Art. 1 Abs. 595 L. 178/2020) ⁷. Die Erklärungsanleitung für das Steuerjahr 2026 liegt noch nicht vor.

Auf Sizilien gibt es daneben eine eigene Schwelle im Tourismusrecht. Art. 5 lit. h L.R. 12/2026 hat in Art. 35 Abs. 1 L.R. 6/2025 „non più di quattro unità immobiliari“ durch „non più di due unità immobiliari“ ersetzt: Als nicht unternehmerisch gilt eine Ferienvermietung nur, wenn derselbe Betreiber höchstens zwei Einheiten betreibt ⁹¹⁰. Außerdem verlangt Art. 35 Abs. 5 L.R. 6/2025 für solche Vermietungen eine Mitteilung über den Beginn der Tätigkeit an das SUAP der Gemeinde ⁹. Die Steuergrenze des Staates und die Schwelle der Region stehen in verschiedenen Gesetzen und sind getrennt zu prüfen. Einzelheiten stehen in CIR und CIN auf Sizilien: Reihenfolge, Turist@t und Bußgelder beim Ferienhaus und Ferienvermietung auf Sizilien: was sich 2025 und 2026 geändert hat, in zeitlicher Reihenfolge.

Wer die cedolare secca nutzen kann

Nach dem Leitfaden der Agenzia delle Entrate und Art. 207 TUIR müssen mehrere Voraussetzungen zusammenkommen ¹⁴⁷:

• Vermieter ist eine natürliche Person, die außerhalb einer unternehmerischen Tätigkeit vermietet.
• Vermietet wird eine Wohnung in Italien (Katasterkategorien A/1 bis A/11, ohne A/10), auch eine Ferienwohnung auf Sizilien, samt Zubehör.
• Jeder Mietvertrag dauert höchstens 30 Tage. Schließen dieselben Parteien im Jahr mehrere Verträge, die zusammen mehr als 30 Tage ergeben, gelten die Vorschriften zur Registrierung des Vertrags ⁷.
• Bettwäsche, Reinigung, WLAN und Nebenkosten dürfen zum Vertrag gehören. Frühstück, Mahlzeiten, Mietwagen, Reiseführer oder Dolmetscher gehören nicht dazu: Wer sie anbietet, kann das Kurzzeitregime nicht anwenden ⁷.
• Es bleibt bei höchstens zwei Wohnungen je Steuerjahr.

So wählen Sie die cedolare secca: Steuererklärung und Einbehalt

Sie üben die Option mit der Steuererklärung für das Jahr aus, in dem die Mieten fällig wurden oder eingegangen sind ¹. Kurzzeitverträge müssen nicht registriert werden, sofern sie nicht als öffentliche Urkunde oder beglaubigte Privatschrift geschlossen sind. Registrieren Sie einen Vertrag freiwillig, treffen Sie die Wahl bei der Registrierung ¹. In der Erklärung (Modello REDDITI PF) tragen Sie das Gebäude im Quadro RB ein, die Steuer steht im Quadro LC ⁷. Art. 207 Abs. 2 TUIR verweist dafür auf die Art. 203 bis 206 TUIR. Die Cedolare secca zahlen Sie bis zur Zahlungsfrist der Einkommensteuer, und für Festsetzung, Zinsen und Sanktionen gelten die Regeln der Einkommensteuer (Art. 3 Abs. 4 D.Lgs. 23/2011) ⁴⁵.

Ein Einbehalt von 21 % auf die Miete ist nur eine Anzahlung auf Ihre Steuer, gleich welches Regime Sie wählen. Sie bestimmen die geschuldete Steuer und zahlen den Saldo nach Abzug der Einbehalte ¹. Beispiel mit 10.000 € Bruttomiete und 2.100 € Einbehalt: Bei der Wohnung mit 21 % sind 2.100 € geschuldet, der Saldo ist 0 €. Bei 26 % sind es 2.600 €, der Saldo beträgt 500 €. Wann ein Einbehalt anfällt, steht in Steuern für Vermieter auf Sizilien: Ferienhaus-Einnahmen in Italien versteuern.

Vorauszahlungen und Saldo

Die Cedolare secca wird auch im Voraus gezahlt. Seit 2021 beträgt die Vorauszahlung 100 % der geschuldeten Steuer (Art. 3 Abs. 4 D.Lgs. 23/2011) ⁵. Für die Vorauszahlungen nennen die Anleitungen zum Modello REDDITI PF 2026 (Rigo LC2) diese Regeln ⁷:

• Maßgeblich ist die Differenz in Rigo LC1, Spalte 5 der Erklärung, also die Steuer abzüglich der angerechneten Einbehalte.
• Unter 52 € ist keine Vorauszahlung fällig. Ab 52 € werden 100 % dieses Betrags fällig.
• Unter 257,52 € wird in einer Summe bis zum 30. November 2026 gezahlt.
• Ab 257,52 € gibt es zwei Raten: 40 % bis zum 30. Juni, oder bis zum 30. Juli mit 0,40 % Zinsen, und 60 % bis zum 30. November.

Erwarten Sie weniger Steuer, dürfen Sie entsprechend weniger vorauszahlen ⁷. Beispiel: Zeigt die Erklärung einen Betrag von 1.000 €, werden 400 € im Juni und 600 € im November fällig. Den Saldo für das Steuerjahr zahlen Sie bis zur Zahlungsfrist der Einkommensteuer ¹⁵.

Eigentümer ohne Wohnsitz in Italien

Das Gesetz knüpft die cedolare secca nicht an den Wohnsitz: Art. 3 Abs. 1 D.Lgs. 23/2011 nennt den Eigentümer oder Inhaber eines dinglichen Nutzungsrechts, und das Rundschreiben 26/E von 2011 reserviert die Option für natürliche Personen ⁵⁶. Italienische Einkünfte aus Gebäuden sind auch bei Eigentümern im Ausland in Italien steuerpflichtig, und diese müssen sie erklären ⁸. Dafür verwenden Nicht-Residenten dasselbe Modello REDDITI PF wie Residenten und brauchen einen italienischen Codice fiscale. Ihr Haus auf Sizilien gilt in dieser Erklärung nie als Hauptwohnung ⁸.

Für das Steuerjahr 2025 gilt für Nicht-Residenten, die sich im Ausland befinden, der 30. November 2026 für den Versand per Einschreiben oder die Übermittlung über Fisconline. Zahlungen aus dem Ausland sind per Banküberweisung in Euro möglich, Schecks nicht ⁸. Der Leitfaden der Agenzia delle Entrate zu den Locazioni brevi nennt Nicht-Residenten nicht ausdrücklich; die Option folgt aus Gesetzestext, Rundschreiben und Erklärungsanleitung. Die deutsche Seite erklärt Steuern für Vermieter auf Sizilien: Ferienhaus-Einnahmen in Italien versteuern.

Veraltete Angaben: 30 %, 26 % für alle, vier Wohnungen

Wer 2026 zur Besteuerung einer Ferienwohnung auf Sizilien recherchiert, findet Angaben, die der Text von Art. 207 TUIR und der Leitfaden der Agenzia delle Entrate nicht stützen ¹⁴:

• 26 % für alle Wohnungen: Ein Entwurf vom November 2025 sah diesen Einheitssatz vor. In Art. 207 Abs. 2 TUIR steht er nicht; es bleibt bei 21 % für eine gewählte Wohneinheit.
• Eine Stufe von 30 %: Weder Art. 207 TUIR noch der Leitfaden nennen sie.
• Vier Wohnungen: Das war die Grenze bis einschließlich 2025. Seit dem Steuerjahr 2026 sind es zwei, und auch die Schwelle der Region Sizilien für nicht unternehmerische Ferienvermietung liegt seit L.R. 12/2026 bei zwei Einheiten ¹⁰.
• 5 % pauschal abziehbar: Dieser Abzug gehört zur ordentlichen Besteuerung. Die Cedolare secca wird auf die volle Bruttomiete berechnet.

Die Änderungen 2024 bis 2026 im Überblick

Nächster Schritt

Notieren Sie für jede Wohnung die Bruttomiete des Steuerjahres und entscheiden Sie spätestens in der Steuererklärung, welche Wohnung die 21 % bekommt. Was nach Provision und Steuer bleibt, rechnet Nettoertrag Ferienhaus Sizilien: was nach Provision und Steuer bleibt (Beispiel) an einem Beispiel vor. Das Inserat bei Terra Mia Immobiliare ist kostenlos, die Provision fällt nur bei einer zustande gekommenen Buchung an, und der Gast zahlt direkt an Sie. Dieser Ratgeber fasst die Rechtslage vom 2.11.2026 allgemein zusammen und ist keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an einen Steuerberater in Deutschland und an einen commercialista oder avvocato in Italien.