Tasse affitti brevi in Sicilia: cosa paga il locatore di una casa vacanze

Chi affitta per brevi periodi una casa vacanze in Sicilia paga l'imposta sui canoni prima di tutto in Italia. Le persone fisiche scelgono per lo più la cedolare secca: 26 % del canone lordo, 21 % su una sola unità immobiliare, e dal 2026 per al massimo due appartamenti per periodo d'imposta (art. 1 c. 17 L. 199/2025) ¹. Si aggiungono l'imposta di soggiorno, di cui il locatore risponde verso il Comune, e l'IMU sull'immobile. Se Lei ha la residenza fiscale in Germania, il canone italiano resta esente da imposta lì in base alla convenzione contro le doppie imposizioni, purché sia effettivamente tassato in Italia, senza riserva di progressività e senza indicazione nella dichiarazione tedesca ²²²⁶²⁸.

I livelli fiscali in sintesi

Per una casa vacanze in Sicilia si sommano regole fiscali statali, tributi comunali, obblighi di comunicazione europei e, per chi risiede in Germania, il diritto tributario tedesco.

Cedolare secca 2026: 21 %, 26 % e il limite di due appartamenti

Secondo la guida «Locazioni brevi» dell'Agenzia delle Entrate (aprile 2026), la cedolare secca sulle locazioni brevi riguarda immobili residenziali situati in Italia, con contratti fino a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'attività d'impresa. Sono compresi anche i servizi di fornitura della biancheria e di pulizia dei locali ¹². L'imposta si calcola sul canone lordo, senza la riduzione forfettaria del 5 % ¹.

• Dal 1° gennaio 2024 l'aliquota ordinaria è del 26 % (L. 213/2023) ¹.
• Per una sola unità immobiliare, che il locatore indica nella dichiarazione dei redditi, l'aliquota scende al 21 % ¹.
• Dal 2026 la cedolare secca vale per non più di due appartamenti per periodo d'imposta (art. 1 c. 17 L. 199/2025); fino al 2025 il limite era di quattro. Oltre questa soglia l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale ¹.

Dal 4 luglio 2026 la regola è anche nel nuovo testo unico delle imposte sui redditi: l'art. 207 TUIR, introdotto dal D.Lgs. 19.6.2026 n. 117, vale dal periodo d'imposta 2026 e riserva il regime alle persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività d'impresa ³⁴.

Può optare per la cedolare secca anche se non risiede in Italia. La legge non richiede la residenza: l'opzione spetta al proprietario o al titolare di un diritto reale di godimento, e l'Amministrazione la riserva alle persone fisiche che non agiscono in forma d'impresa ⁶⁷. Che l'Italia possa tassare i canoni di una casa in Sicilia discende, per chi risiede in Germania, dall'art. 6 c. 1 della Convenzione ²². La dichiarazione si presenta con il Modello REDDITI PF: i non residenti usano la stessa versione dei residenti, indicano i redditi del fabbricato nel Quadro RB (con la cedolare secca anche nel Quadro LC) e hanno bisogno del codice fiscale italiano. In questa dichiarazione la Sua casa vacanze non è mai abitazione principale ⁸. Quanto resta del canone dopo provvigione e imposta lo calcola, con un esempio, la guida Quanto resta a chi affitta una casa vacanze in Sicilia dopo provvigione e imposte (esempio).

IMU: l'imposta comunale sull'immobile

Sull'immobile si paga ogni anno l'IMU. Soggetto passivo è il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento, senza condizioni di residenza (art. 1 c. 743 L. 160/2019) ⁹. L'esenzione per l'abitazione principale presuppone residenza anagrafica e dimora abituale in Italia e non vale per la casa vacanze di chi risiede in Germania (art. 1 c. 741 lett. b L. 160/2019); dal 2020 non è più assimilata all'abitazione principale la casa dei pensionati non residenti ¹⁰. Aliquota e scadenze le fissa il Comune.

Ritenuta del 21 %: solo se il pagamento passa dall'intermediario

Gli intermediari, compresi i portali online, che incassano il canone o intervengono nel pagamento trattengono il 21 % del canone lordo a titolo d'acconto, qualunque regime abbia scelto il locatore (art. 4 c. 5 D.L. 50/2017) ¹¹². La versano con modello F24 entro il 16 del mese successivo e rilasciano la certificazione. I prestatori di servizi di pagamento non sono considerati intermediari ¹.

L'obbligo di comunicare i dati è separato. Riguarda gli intermediari che danno un supporto professionale o tecnico informatico nella fase di perfezionamento dell'accordo: comunicano locatore, durata, indirizzo, CIN, anno e importo lordo entro il 30 giugno dell'anno successivo. Se il conduttore comunica l'accettazione direttamente al locatore, la comunicazione non è dovuta ¹. Dal 1° gennaio 2027 gli obblighi sono nell'art. 208 TUIR; i commi corrispondenti dell'art. 4 D.L. 50/2017 sono abrogati e la disciplina viene riunita senza modifiche di sostanza ⁵. Il CIN che compare in questa comunicazione serve anche per le case vacanze in Sicilia; per saperne di più si veda la guida CIN per le case vacanze in Italia: chi lo deve avere, dove va indicato e cosa si aggiunge in Sicilia.

Imposta di soggiorno: il locatore risponde del pagamento

L'imposta di soggiorno è un tributo comunale fino a 5 euro per notte; alcuni capoluoghi possono applicare un importo più alto (art. 4 c. 1 e 1-bis D.Lgs. 23/2011). Il gestore della struttura risponde del pagamento, ha diritto di rivalsa sull'ospite e presenta la dichiarazione annuale entro il 30 giugno (art. 4 c. 1-ter D.Lgs. 23/2011) ¹¹. Risponde dell'imposta anche chi incassa il canone o interviene nel pagamento, non chi si limita a mettere in contatto le parti (art. 4 c. 5-ter D.L. 50/2017) ¹². In Sicilia l'art. 35 c. 6 L.R. 6/2025 richiede espressamente che anche chi affitta case vacanze versi l'imposta di soggiorno ¹⁴.

L'ordinanza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 1527 del 23.1.2026 decide solo la giurisdizione: le controversie spettano ai giudici tributari, non alla Corte dei conti. Richiama la decisione n. 6187/2024, secondo cui il locatore, come responsabile d'imposta, versa l'imposta anche se l'ospite non ha pagato, con la sanzione del 30 % dell'art. 13 D.Lgs. 471/1997 (come citata nell'ord. SS.UU. 1527/2026, punto 15). Sulla rilevanza penale (peculato) l'ordinanza non si pronuncia ¹³.

A Palermo l'imposta per strutture ricettive e locazioni brevi è di 4,00 euro a persona per notte (delibera di Consiglio n. 34, in vigore dal 1° luglio 2025), per un massimo di quattro notti consecutive. Si versa entro 15 giorni dalla fine di ogni trimestre solare ¹⁵¹⁶. Gli altri Comuni fissano importi propri: si informi presso il Comune in cui si trova la Sua casa.

DAC7: le comunicazioni delle piattaforme

Secondo il D.Lgs. 1.3.2023 n. 32 le piattaforme digitali comunicano i ricavi dei loro venditori entro il 31 gennaio dell'anno civile successivo (art. 10 c. 1). La locazione di beni immobili rientra tra le attività rilevanti (art. 11). Questo riguarda anche le case vacanze in Sicilia affittate tramite tali piattaforme ¹⁷. Dal 1° gennaio 2027 le stesse regole sono negli artt. 210-226 del D.Lgs. 5.8.2026 n. 141, che abroga gli artt. 1-17 del D.Lgs. 32/2023. Il termine resta il 31 gennaio (art. 219) e la locazione di beni immobili resta un'attività rilevante: nella sostanza non cambia nulla, cambia solo la numerazione ¹⁸¹⁹.

Il lato tedesco: esenzione senza riserva di progressività

La Convenzione contro le doppie imposizioni tra Germania e Italia è stata firmata il 18 ottobre 1989 (BGBl. II 1990 S. 742) ²⁴, è in vigore dal 27 dicembre 1992 e si applica dal 1° gennaio 1993 (art. 31) ²¹²⁵. In base all'art. 6 l'Italia, come Stato in cui si trova l'immobile, può tassare i redditi di una casa vacanze in Sicilia. La Germania li esclude dalla propria base imponibile ai sensi dell'art. 24 c. 3 lett. a (metodo dell'esenzione). Il credito d'imposta della lett. b riguarda solo dividendi, interessi, canoni di licenza e i casi degli artt. 16 e 17, non gli affitti ²².

L'esenzione ha una condizione: secondo il Protocollo alla Convenzione, disposizione relativa all'art. 24 c. 3 lett. a, i redditi restano esenti solo se sono effettivamente tassati in Italia in conformità alla Convenzione ²³. Un credito d'imposta ai sensi del § 34c EStG non entra in gioco con l'esenzione.

La Convenzione fa salva la riserva di progressività, ma il diritto tedesco qui la esclude. Il § 32b Abs. 1 S. 2 Nr. 3 EStG esclude i redditi da locazione di immobili esenti per convenzione e situati in uno Stato diverso da uno Stato terzo ²⁶. Secondo il § 2a Abs. 2a S. 1 Nr. 1 EStG sono Stati terzi i Paesi non appartenenti all'UE ²⁷. L'Italia è uno Stato membro: i canoni della casa in Sicilia non aumentano quindi l'aliquota tedesca.

Un'indicazione nella dichiarazione dei redditi tedesca non è prevista: secondo le istruzioni ufficiali all'Anlage AUS 2025 i redditi esenti per convenzione non si inseriscono negli altri moduli e, se non soggetti a riserva di progressività, nemmeno nelle righe da 36 a 40 dell'Anlage AUS ²⁸. Conservi la dichiarazione italiana e le ricevute di pagamento, nel caso in cui l'ufficio tributario tedesco le chieda.

Dati superati: il 30 % e le «quattro unità»

In blog e guide meno recenti circolano due cifre che per il 2026 non sono più corrette. Un'aliquota del 30 % nella cedolare secca non esiste. La bozza di novembre 2025, che prevedeva il 26 % per tutti gli appartamenti, non è stata approvata in quella forma: restano il 21 % per una unità e il 26 % per la seconda ¹.

Anche il limite di quattro unità è superato, e due volte. A livello nazionale la cedolare secca vale dal 2026 solo per due appartamenti ¹. In Sicilia l'art. 5 lett. h) della L.R. 27.5.2026 n. 12 ha inoltre abbassato la soglia per la locazione turistica non imprenditoriale dell'art. 35 c. 1 L.R. 6/2025 da «non più di quattro» a «non più di due unità immobiliari» dello stesso gestore ¹⁴²⁰.

Il prossimo passo

Quanto resta del canone dopo provvigione e cedolare secca lo mostra la guida Quanto resta a chi affitta una casa vacanze in Sicilia dopo provvigione e imposte (esempio). L'annuncio su Terra Mia Immobiliare è gratuito, la provvigione è dovuta solo quando una prenotazione si conclude e l'ospite paga direttamente Lei. Questa guida riassume in termini generali la normativa al 2 novembre 2026 e non costituisce consulenza fiscale o legale. Per il Suo caso concreto si rivolga a un commercialista o a un avvocato in Italia e, se ha la residenza fiscale in Germania, anche a uno Steuerberater.