Cedolare secca 2026 in Sicilia: 21 % o 26 %, al massimo due appartamenti

La cedolare secca è l'imposta sostitutiva sui canoni di locazione. Per gli affitti fino a 30 giorni nel 2026 vale per al massimo due appartamenti per periodo d'imposta; fino al 2025 il limite era di quattro (art. 207, c. 4, TUIR; art. 1, c. 17, L. 199/2025) ¹⁴. L'aliquota è del 26 % del canone lordo. Per un solo appartamento, che Lei indica nella dichiarazione dei redditi, scende al 21 % ¹⁴. Né la legge né la guida dell'Agenzia delle Entrate conoscono uno scaglione del 30 %, e la riduzione del 5 % non si applica. Vale per una casa vacanze in Sicilia come per qualsiasi altra abitazione in Italia.

21 % o 26 %: quale appartamento è il primo

Un «primo» appartamento, inteso come ordine cronologico, non esiste. L'art. 207, c. 2, TUIR ammette il 21 % per una unità immobiliare «individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi» ⁴. Secondo la guida dell'Agenzia delle Entrate la scelta vale per ciascun periodo d'imposta e si fa nella dichiarazione di quell'anno ¹. Conta quindi ciò che Lei indica in dichiarazione, non l'ordine in cui ha iniziato ad affittare i Suoi appartamenti in Sicilia. Gli affitti brevi dell'appartamento scelto sono tassati al 21 %, tutti gli altri al 26 %.

Un esempio con numeri semplici, che non è un calcolo fiscale: un locatore ha due appartamenti in Sicilia. L'appartamento A rende 12.000 euro di canone lordo l'anno, il B 8.000 euro.

I 200 euro di differenza sono il 5 % di 4.000 euro, cioè lo scarto di canone tra i due appartamenti. Se entrambi rendono 10.000 euro, l'imposta è di 2.100 più 2.600 euro, quindi 4.700 euro, comunque Lei scelga.

Al massimo due appartamenti: cosa succede oltre il limite

Secondo l'art. 207, c. 4, TUIR il regime è riconosciuto dal periodo d'imposta 2026 solo se si destinano ad affitto breve non più di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta. Negli altri casi l'attività, «da chiunque esercitata», si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell'art. 2082 del codice civile, anche per i contratti conclusi tramite intermediari o portali ⁴. Chi in Sicilia affitta per brevi periodi tre o più appartamenti non può quindi usare la cedolare secca come prima, stando a questo testo. La guida dell'Agenzia delle Entrate non spiega nel dettaglio come vengano trattati questi casi. Le conseguenze per imposte e adempimenti le chiarisce un commercialista.

Fino al 2025 il limite era di quattro appartamenti: chi ne affittava più di quattro era considerato imprenditore e il reddito andava dichiarato nel terzo fascicolo del modello REDDITI PF (art. 1, c. 595, L. 178/2020) ⁷. Le istruzioni per il periodo d'imposta 2026 non sono ancora disponibili.

In Sicilia esiste inoltre una soglia propria nella normativa sul turismo. L'art. 5, lett. h), L.R. 12/2026 ha sostituito nell'art. 35, c. 1, L.R. 6/2025 «non più di quattro unità immobiliari» con «non più di due unità immobiliari»: la locazione turistica è non imprenditoriale solo se lo stesso gestore ne svolge al massimo due ⁹¹⁰. Per queste locazioni l'art. 35, c. 5, L.R. 6/2025 richiede inoltre una comunicazione di inizio attività al SUAP del Comune ⁹. I due limiti derivano da leggi diverse, una fiscale dello Stato e una della Regione, e vanno verificati separatamente. Per i dettagli si vedano CIR e CIN in Sicilia: ordine delle richieste, Turist@t e sanzioni per la casa vacanze e Affitti brevi in Sicilia: cosa è cambiato nel 2025 e nel 2026, in ordine cronologico.

Chi può applicare la cedolare secca

Secondo la guida dell'Agenzia delle Entrate e l'art. 207 TUIR devono ricorrere insieme più condizioni ¹⁴⁷:

• Il locatore è una persona fisica che affitta al di fuori dell'attività d'impresa.
• L'immobile è un'abitazione situata in Italia (categorie catastali da A/1 ad A/11, esclusa A/10), anche una casa vacanze in Sicilia, con le pertinenze.
• Ogni contratto dura al massimo 30 giorni. Se le stesse parti concludono nell'anno più contratti che insieme superano 30 giorni, si applicano gli adempimenti di registrazione del contratto ⁷.
• Biancheria, pulizia, Wi-Fi e utenze possono far parte del contratto. Colazione, pasti, auto a noleggio, guide turistiche o interpreti no: chi li offre non può applicare il regime delle locazioni brevi ⁷.
• Resta fermo il limite di due appartamenti per periodo d'imposta.

Come si sceglie la cedolare secca: dichiarazione e ritenuta

L'opzione si esercita con la dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui i canoni sono maturati o i corrispettivi sono stati riscossi ¹. I contratti brevi non vanno registrati, salvo che siano redatti per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Se registra un contratto volontariamente, la scelta si fa in sede di registrazione ¹. Nel Modello REDDITI PF il fabbricato si indica nel quadro RB e l'imposta compare nel quadro LC ⁷. A tal fine l'art. 207, c. 2, TUIR richiama gli artt. 203-206 TUIR; l'art. 3, c. 4, D.Lgs. 23/2011 fissa il versamento al termine previsto per le imposte sui redditi e applica a liquidazione, interessi e sanzioni le norme sulle imposte sui redditi ⁴⁵.

Una ritenuta del 21 % sul canone è solo un acconto sulla Sua imposta, qualunque regime scelga. Lei determina l'imposta dovuta e versa il saldo dopo aver scomputato le ritenute subite ¹. Esempio con 10.000 euro di canone lordo e 2.100 euro di ritenuta: sull'appartamento al 21 % sono dovuti 2.100 euro e il saldo è di 0 euro. Al 26 % sono dovuti 2.600 euro e il saldo è di 500 euro. Quando si applica una ritenuta lo spiega Tasse affitti brevi in Sicilia: cosa paga il locatore di una casa vacanze.

Acconti e saldo

La cedolare secca si versa anche in anticipo. Dal 2021 l'acconto è pari al 100 % dell'imposta dovuta (art. 3, c. 4, D.Lgs. 23/2011) ⁵. Per gli acconti le istruzioni al Modello REDDITI PF 2026 (rigo LC2) indicano queste regole ⁷:

• Conta la differenza del rigo LC1, colonna 5, della dichiarazione, cioè l'imposta meno le ritenute scomputate.
• Sotto 52 euro l'acconto non è dovuto. Da 52 euro è dovuto il 100 % di quell'importo.
• Sotto 257,52 euro si paga in un'unica soluzione entro il 30 novembre 2026.
• Da 257,52 euro le rate sono due: 40 % entro il 30 giugno, oppure entro il 30 luglio con la maggiorazione dello 0,40 %, e 60 % entro il 30 novembre.

Se prevede un'imposta minore, può versare acconti corrispondentemente minori ⁷. Esempio: se in dichiarazione compaiono 1.000 euro, 400 euro sono dovuti a giugno e 600 euro a novembre. Il saldo per il periodo d'imposta si versa entro il termine per il pagamento delle imposte sui redditi ¹⁵.

Proprietari che non risiedono in Italia

La legge non lega la cedolare secca alla residenza: l'art. 3, c. 1, D.Lgs. 23/2011 indica il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento, e la circolare 26/E del 2011 riserva l'opzione alle persone fisiche ⁵⁶. I redditi dei fabbricati situati in Italia sono imponibili in Italia anche per i proprietari all'estero, che devono dichiararli ⁸. A tal fine i non residenti usano lo stesso Modello REDDITI PF dei residenti e hanno bisogno del codice fiscale italiano. In questa dichiarazione la Sua casa in Sicilia non è mai abitazione principale ⁸.

Per il periodo d'imposta 2025 il termine per i non residenti che si trovano all'estero è il 30 novembre 2026, con invio per raccomandata o trasmissione tramite Fisconline. I pagamenti dall'estero si possono fare con bonifico bancario in euro, non con assegno ⁸. La guida dell'Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi non cita espressamente i non residenti; l'opzione deriva dal testo di legge, dalla circolare e dalle istruzioni alla dichiarazione. Il lato tedesco lo spiega Tasse affitti brevi in Sicilia: cosa paga il locatore di una casa vacanze.

Informazioni superate: 30 %, 26 % per tutti, quattro appartamenti

Chi nel 2026 cerca informazioni sulla tassazione di una casa vacanze in Sicilia trova indicazioni che il testo dell'art. 207 TUIR e la guida dell'Agenzia delle Entrate non confermano ¹⁴:

• 26 % per tutti gli appartamenti: la bozza di novembre 2025 prevedeva questa aliquota unica. Nell'art. 207, c. 2, TUIR non compare; resta il 21 % per una unità scelta.
• Uno scaglione al 30 %: né l'art. 207 TUIR né la guida lo prevedono.
• Quattro appartamenti: era il limite fino al 2025. Dal periodo d'imposta 2026 sono due, e dalla L.R. 12/2026 anche la soglia della Regione Siciliana per la locazione turistica non imprenditoriale è di due unità ¹⁰.
• Riduzione forfettaria del 5 %: appartiene alla tassazione ordinaria. La cedolare secca si calcola sull'intero canone lordo.

Le novità dal 2024 al 2026 in sintesi

Il prossimo passo

Annoti per ogni appartamento il canone lordo del periodo d'imposta e decida al più tardi in dichiarazione quale appartamento ottiene il 21 %. Quanto resta dopo provvigione e imposta lo calcola, con un esempio, la guida Quanto resta a chi affitta una casa vacanze in Sicilia dopo provvigione e imposte (esempio). L'annuncio su Terra Mia Immobiliare è gratuito, la provvigione è dovuta solo quando una prenotazione si conclude e l'ospite paga direttamente Lei. Questa guida riassume in termini generali la normativa al 2 novembre 2026 e non costituisce consulenza fiscale o legale. Per il Suo caso concreto si rivolga a un commercialista o a un avvocato in Italia e, se ha la residenza fiscale in Germania, anche a uno Steuerberater.