Casa vacanze in Sicilia: come fissare il prezzo a notte e calcolare la provvigione

Dall'importo desiderato al prezzo per l'ospite

Parta dall'importo che vuole ricevere a notte e lo aumenti di provvigione e IVA. Il calcolatore qui sopra fa esattamente questo: prezzo per l'ospite = importo desiderato ÷ (1 − provvigione × (1 + IVA)). L'impostazione iniziale è una provvigione del 16 % e un'IVA del 22 %. La provvigione è una quota del prezzo che l'ospite paga: per questo si divide, invece di aggiungere semplicemente il 16 %.

Terra Mia Immobiliare applica il 16 % sul prezzo totale che l'ospite paga a Lei, pulizia finale compresa, e solo se la prenotazione va a buon fine. L'IVA si applica solo alla provvigione, mai al canone. L'aliquota dipende dal Suo numero di identificazione IVA:

Senza un numero confermato, tre importi desiderati danno questi risultati:

Sconti: si detraggono dal prezzo per l'ospite

Lo sconto si toglie dal normale prezzo per l'ospite: prezzo × (1 − sconto). Uno sconto settimanale del 10 % su sette notti a 100 € porta a 630 € invece di 700 €. La provvigione segue quanto l'ospite paga davvero e scende di conseguenza: su 630 € sono 100,80 € più 22,18 € di IVA, e a Lei restano 507,02 €. Senza sconto resterebbero 563,36 €. Verifichi ogni sconto rispetto all'importo desiderato prima di offrirlo.

Il confronto con l'indice dei prezzi di Terra Mia Immobiliare

L'indice dei prezzi di Terra Mia Immobiliare (rilevazione del 29.10.2026, pagina «Prezzi delle case vacanze in Sicilia» nella guida) considera 94 case con tabella stagionale. Per le 72 case offerte tutto l'anno la mediana è di 129 € a notte; un quarto chiede meno di 83 €, un quarto più di 177 €. L'indice descrive ciò che è pubblicato. Non consiglia alcun prezzo e non dice se una casa venga prenotata a quel prezzo.

Confronti con questi valori il prezzo per l'ospite ottenuto sopra, non l'importo desiderato. Il numero di camere incide più di ogni altro fattore:

Alcuni gruppi sono piccoli. Con sei case a quattro camere e sette a cinque o più, una o due case spostano molto i quartili. Per questo il quartile superiore per una camera (156 €) è più alto di quello per due camere (129 €).

Per provincia, tra le case aperte tutto l'anno è in testa Ragusa con una mediana di 177 € (14 case), seguita da Palermo con 129 € (9 case), Messina con 119 € (39 case) e Siracusa con 103 € (6 case). Mancano Catania e Trapani, perché in ciascuna ci sono meno di cinque case aperte tutto l'anno.

Le fasce stagionali dalle mediane mensili

Agosto è il mese più caro: la sua mediana di 230 € è circa 2,5 volte quella di gennaio (93 €). Luglio è circa il doppio, giugno e settembre una volta e mezza. Maggio (114 €) e ottobre (113 €) superano l'inverno di circa un quinto, aprile e novembre sono a 100 €. Ne risultano cinque fasce: inverno (da dicembre a marzo), aprile e novembre, maggio e ottobre, giugno e settembre, luglio e agosto. Fissi un importo desiderato per ogni fascia e lo divida per il divisore come sopra.

Che cosa rientra nel prezzo

Terra Mia Immobiliare consiglia prezzi settimanali che comprendano già la provvigione, prezzi diversi per stagione e un elenco chiaro dei costi extra come pulizia finale, cauzione o elettricità. La pulizia finale fa parte del prezzo totale e quindi della base della provvigione. Non ne fanno parte imposta di soggiorno, elettricità, acqua, gas, riscaldamento, aria condizionata e cauzione. Se vuole che il compenso per la pulizia Le resti per intero, lo maggiori con lo stesso calcolo del prezzo a notte.

Le imposte in Italia in breve

L'importo desiderato è al lordo dell'imposta sul reddito. Per le locazioni brevi in Italia, dal 2026 la cedolare secca, un'imposta sostitutiva sul canone lordo, vale al massimo per due appartamenti per periodo d'imposta (legge 199/2025; art. 207 TUIR, D.Lgs. 117/2026) e solo per persone fisiche al di fuori di un'attività d'impresa. L'aliquota è del 26 %, ridotta al 21 % per una sola unità scelta dal locatore ¹². Quanto Le resta lo mostra Quanto resta a chi affitta una casa vacanze in Sicilia dopo provvigione e imposte (esempio).

L'imposta di soggiorno la stabilisce ogni Comune, e ne risponde chi incassa il canone. I gestori di case vacanza comunicano gli ospiti alla Questura tramite il portale Alloggiati Web entro 24 ore dall'arrivo ³. Il CIN va indicato in ogni annuncio, veda Annuncio per la casa vacanze in Sicilia: foto, descrizione, prezzi, CIN e CIR. Se e come tassare il reddito nel Paese di residenza dipende dal caso singolo e qui non trova risposta. Terra Mia Immobiliare non fornisce consulenza fiscale.

Il passo successivo

Quando ha calcolato le Sue fasce di prezzo, le inserisca nel passaggio «Prezzi» creando l'annuncio. Che cos'altro serve a un annuncio lo spiega Annuncio per la casa vacanze in Sicilia: foto, descrizione, prezzi, CIN e CIR. La pubblicazione è gratuita, la provvigione è dovuta solo se la prenotazione va a buon fine e l'ospite paga direttamente Lei.