Cedolare secca: si paga sul prezzo intero della prenotazione, anche con Airbnb
Cari host,
dal 1° ottobre l'ospite versa l'intero prezzo dell'affitto direttamente a Lei e Terra Mia Immobiliare Le fattura la provvigione. Alcuni host mi hanno chiesto se così pagano più tasse. Non è così. La cedolare secca era ed è dovuta sul prezzo intero della prenotazione, provvigione compresa. Il modo in cui avviene il pagamento e l'importo che arriva sul conto non cambiano nulla.
Sulla provvigione ci sono buone notizie: con l'avvio della nuova rete di portali, il 1° ottobre, è scesa dal 20 al 16 % per tutti gli host. Chi affitta da privato senza partita IVA, per ora, paga anche l'IVA al 22 % sulla provvigione. Il 3 novembre 2026 ho chiesto che questa IVA venga meno. Se l'amministrazione finanziaria italiana accoglie la domanda, su una prenotazione da 1.000 euro chi affitta da privato pagherà 160 euro di provvigione invece di 195,20. Ne parlo più avanti.
Questo articolo riguarda gli host che affittano da privati, senza partita IVA, e hanno scelto la cedolare secca. Chi affitta come impresa, con partita IVA, segue regole fiscali diverse. Anche per questi host la provvigione è del 16 %: Terra Mia Immobiliare la fattura senza IVA e l'imposta la assolvono loro con l'inversione contabile (reverse charge).
La base è il prezzo intero pagato dall'ospite
La cedolare secca si applica al corrispettivo lordo della locazione. L'Agenzia delle Entrate lo scrive nella guida sulle locazioni brevi di aprile 2026: l'aliquota del 21 % va applicata sull'intero importo che il conduttore deve versare al locatore, compresa la provvigione che il locatore stesso deve all'intermediario [1]. Con la cedolare secca da questa base non si deduce nulla, nemmeno la provvigione. Nella tassazione ordinaria (IRPEF) i locatori privati possono ridurre il canone del 5 % in modo forfettario; con la cedolare secca questa riduzione non esiste [1].
Non conta se l'intermediario fattura la provvigione o la trattiene direttamente dal canone. La circolare 24/E del 2017 esamina entrambi i casi e in tutti e due la provvigione rientra nella base imponibile [2].
L'importo sul conto non è la base imponibile
Chi dichiara solo quello che resta dopo la provvigione dichiara meno del dovuto. Succede facilmente quando un portale trattiene la sua commissione direttamente dal pagamento: su una prenotazione da 1.000 euro arriva parecchio meno di 1.000 euro. L'imponibile resta comunque di 1.000 euro.
Con qualsiasi portale e intermediario vale lo stesso
La regola dell'Agenzia vale per qualsiasi intermediario, non per un portale in particolare [1]. Che Lei affitti tramite Airbnb, Booking.com, Vrbo, Holidu, e-domizil, Interhome, un'agenzia locale o Terra Mia Immobiliare, la cedolare secca si paga sempre sul prezzo intero versato dall'ospite. Quanto è alta la provvigione e se il portale la fattura o la trattiene dal pagamento non cambia nulla.
Un esempio è Airbnb, che sta passando tutti gli host a un'unica commissione di servizio, trattenuta per intero dal pagamento all'host. La maggior parte degli host paga il 15,5 % [3]. Senza un numero IVA verificato, nell'Unione europea Airbnb applica in più l'IVA su questa commissione [4]: in Italia è il 22 %. La cedolare secca si paga comunque sul prezzo intero della prenotazione. Booking.com fattura la provvigione al locatore, e anche lì la base è il prezzo intero [1].
Che cosa resta di 1.000 euro
Prenotazione da 1.000 euro, cedolare secca al 21 %, affitto da privato senza partita IVA:
TramiteProvvigione e IVACedolare seccaLe resta
Terra Mia Immobiliare dopo l'accoglimento, 16 % senza IVA | 160,00 € | 210,00 € | 630,00 €
Booking.com, di solito 15 % [5] più IVA al 22 % [6] | 183,00 € | 210,00 € | 607,00 €
Airbnb, 15,5 % più IVA al 22 % | 189,10 € | 210,00 € | 600,90 €
Terra Mia Immobiliare oggi, 16 % più IVA al 22 % | 195,20 € | 210,00 € | 594,80 €
La cedolare secca è la stessa in tutti i casi, perché si calcola sempre sui 1.000 euro. La differenza la fanno solo provvigione e IVA. Booking.com fissa la provvigione contratto per contratto: la sua riga è un esempio di calcolo con l'aliquota abituale. Dopo l'accoglimento, in questo confronto Le resterebbe di più con Terra Mia Immobiliare.
La differenza con Terra Mia Immobiliare
La provvigione è del 16 % ed è dovuta solo se la prenotazione si conclude. Il 3 novembre 2026 ho chiesto di applicare in Italia il regime di franchigia IVA dell'Unione europea per le piccole imprese. Se l'amministrazione finanziaria italiana accoglie la domanda, Terra Mia Immobiliare emetterà le fatture di provvigione senza IVA a partire dalla data di accoglimento. Chi affitta da privato pagherà allora, su una prenotazione da 1.000 euro, esattamente 160 euro di provvigione; con Airbnb sarebbero 189,10 euro. Fino all'accoglimento resta l'IVA al 22 % per chi non ha un numero IVA verificato.
Lei non deve fare nulla. L'Italia ha fino a 35 giorni lavorativi per l'esame e mi aspetto una risposta tra metà dicembre e febbraio. Dalla data di accoglimento le fatture arriveranno senza IVA: il regime non ha effetto retroattivo.
Che cosa può fare
Nella dichiarazione dei redditi indichi il prezzo intero pagato dai Suoi ospiti. Se negli anni passati ha dichiarato solo l'importo arrivato a Lei dopo una provvigione, ne parli con il Suo commercialista. Per correggere c'è il ravvedimento operoso, con sanzioni ridotte. Se e come si applica al Suo caso lo verifica il commercialista.
Quanto Le resta dopo provvigione e imposte lo calcola passo per passo la guida Quanto resta a chi affitta una casa vacanze in Sicilia. Aliquote, limiti e scadenze della cedolare secca per il 2026 sono nella guida Cedolare secca 2026 in Sicilia.
Per qualsiasi domanda Le rispondo di persona: per e-mail a info@terra-mia.immo, per telefono al +39 366 14 19 47 2 (Italia) o al +49 171 12 73 74 9 (Germania) e su WhatsApp, Signal o Telegram.
Fonti
- Agenzia delle Entrate: Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari, aprile 2026, p. 11
- Agenzia delle Entrate: Circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017, paragrafo sulla ritenuta
- Airbnb, Centro assistenza: Costi del servizio di Airbnb, consultato il 4 novembre 2026
- Airbnb, Centro assistenza: Aggiungere il numero di partita IVA, consultato il 4 novembre 2026
- Holidu Magazine: Commissioni dei principali portali di prenotazione, febbraio 2026 (Booking.com: «di solito del 15 % del totale della prenotazione»)
- Direttiva 2006/112/CE (direttiva IVA), art. 46: l'intermediazione verso chi non è soggetto passivo si tassa dove è resa la prestazione intermediata
Questo articolo riassume in termini generali le regole dell'Agenzia delle Entrate. Non è una consulenza fiscale per il Suo caso.
Cordiali saluti,
Oskar Golde
Fondatore, Terra Mia Immobiliare