Die cedolare secca gilt für den ganzen Buchungspreis, auch bei Airbnb

Liebe Gastgeber,

seit dem 1. Oktober zahlt der Gast den ganzen Mietpreis direkt an Sie, und Terra Mia Immobiliare stellt Ihnen die Provision in Rechnung. Einige von Ihnen haben mich gefragt, ob sie dadurch mehr Steuern zahlen. Das ist nicht so. Die cedolare secca war und ist auf den ganzen Preis der Buchung fällig, die Provision eingeschlossen. Wie die Zahlung läuft und welcher Betrag am Ende auf Ihrem Konto steht, ändert daran nichts.

Zur Provision gibt es gute Nachrichten: Mit dem Start des neuen Portalnetzwerks am 1. Oktober ist sie für alle Gastgeber von 20 % auf 16 % gesunken. Wer privat ohne Partita IVA vermietet, zahlt darauf bisher noch 22 % IVA. Am 3. November 2026 habe ich beantragt, dass diese IVA wegfällt. Stimmt die italienische Steuerverwaltung zu, zahlen private Vermieter auf eine Buchung über 1.000 € nur noch 160 € statt 195,20 €. Mehr dazu weiter unten.

Dieser Beitrag gilt für Gastgeber, die als Privatperson ohne Partita IVA vermieten und die cedolare secca gewählt haben. Wer mit Partita IVA als Unternehmen vermietet, wird anders besteuert. Auch für diese Gastgeber beträgt die Provision 16 %. Terra Mia Immobiliare stellt sie ihnen ohne IVA in Rechnung, die Steuer rechnen sie im Reverse-Charge-Verfahren selbst ab.

Grundlage ist der ganze Preis, den der Gast zahlt

Die cedolare secca wird auf den Bruttobetrag der Miete erhoben, den corrispettivo lordo. Die Agenzia delle Entrate schreibt in ihrem Leitfaden zu Kurzzeitmieten vom April 2026: Der Satz von 21 % gilt für den gesamten Betrag, den der Gast dem Vermieter schuldet, einschließlich der Provision, die der Vermieter selbst dem Vermittler zahlt [1]. Von dieser Grundlage lässt sich bei der cedolare secca nichts abziehen, auch die Provision nicht. Die Pauschale von 5 %, die private Vermieter bei der normalen Einkommensteuer (IRPEF) von der Miete abziehen dürfen, gibt es bei der cedolare secca nicht [1].

Dabei spielt es keine Rolle, ob der Vermittler die Provision in Rechnung stellt oder direkt von der Miete einbehält. Die Circolare 24/E von 2017 rechnet beide Fälle vor, und in beiden gehört die Provision zur Grundlage [2].

Der Betrag auf dem Konto ist nicht die Grundlage

Wer nur versteuert, was nach Abzug der Provision übrig bleibt, erklärt zu wenig. Das passiert leicht, wenn ein Portal seine Gebühr gleich von der Auszahlung abzieht. Bei einer Buchung über 1.000 € kommen dann deutlich weniger als 1.000 € an. Zu versteuern sind trotzdem 1.000 €.

Bei jedem Portal und jedem Vermittler gilt dasselbe

Die Regel der Agenzia gilt für jeden Vermittler, nicht für ein bestimmtes Portal [1]. Ob Sie über Airbnb, Booking.com, Vrbo, Holidu, e-domizil, Interhome, eine örtliche Agentur oder Terra Mia Immobiliare vermieten: Die cedolare secca fällt immer auf den ganzen Preis, den der Gast zahlt. Wie hoch die Provision ist und ob das Portal sie in Rechnung stellt oder von der Auszahlung abzieht, ändert daran nichts.

Ein Beispiel ist Airbnb. Airbnb stellt alle Gastgeber auf eine einzige Servicegebühr um, die vollständig von der Auszahlung des Gastgebers abgezogen wird. Die meisten zahlen 15,5 % [3]. Ohne verifizierte Umsatzsteuer-Nummer berechnet Airbnb in der EU zusätzlich Umsatzsteuer auf diese Gebühr [4], in Italien sind das 22 % IVA. Die cedolare secca wird trotzdem auf den ganzen Buchungspreis erhoben. Bei Booking.com stellt das Portal dem Vermieter seine Provision in Rechnung, und auch dort ist der ganze Preis die Grundlage [1].

Was von 1.000 € bleibt

Eine Buchung über 1.000 €, cedolare secca 21 %, privat vermietet ohne Partita IVA:

VermittlungProvision und IVACedolare seccaBleibt Ihnen
Terra Mia Immobiliare nach der Zustimmung, 16 % ohne IVA | 160,00 € | 210,00 € | 630,00 € 
Booking.com, üblich 15 % [5] plus 22 % IVA [6] | 183,00 € | 210,00 € | 607,00 € 
Airbnb, 15,5 % plus 22 % IVA | 189,10 € | 210,00 € | 600,90 € 
Terra Mia Immobiliare heute, 16 % plus 22 % IVA | 195,20 € | 210,00 € | 594,80 €

Die cedolare secca ist in allen Fällen gleich hoch, weil sie immer auf die 1.000 € fällt. Den Unterschied machen allein Provision und IVA. Booking.com legt die Provision je Vertrag fest, die Zeile ist ein Rechenbeispiel mit dem üblichen Satz. Nach der Zustimmung bliebe Ihnen bei Terra Mia Immobiliare in diesem Vergleich am meisten.

Der Unterschied bei Terra Mia Immobiliare

Die Provision beträgt 16 % und fällt nur an, wenn eine Buchung zustande kommt. Am 3. November 2026 habe ich beantragt, für Italien die EU-Kleinunternehmerregelung anzuwenden. Stimmt die italienische Steuerverwaltung zu, stellt Terra Mia Immobiliare ab dem Datum der Zustimmung Provisionsrechnungen ohne IVA aus. Wer privat vermietet, zahlt dann auf eine Buchung über 1.000 € genau 160 € Provision, bei Airbnb wären es 189,10 €. Bis zur Zustimmung bleibt es bei 22 % IVA für alle, die keine bestätigte Umsatzsteuer-Nummer haben.

Tun müssen Sie dafür nichts. Italien hat für die Prüfung bis zu 35 Arbeitstage, ich rechne mit einer Antwort zwischen Mitte Dezember und Februar. Ab dem Datum der Zustimmung kommen Ihre Rechnungen ohne IVA, rückwirkend gilt die Regelung nicht.

Was Sie tun können

Erklären Sie in Ihrer Steuererklärung den ganzen Preis, den Ihre Gäste gezahlt haben. Haben Sie in früheren Jahren nur den Betrag erklärt, der nach Abzug einer Provision bei Ihnen ankam, sprechen Sie mit Ihrem commercialista. Für solche Korrekturen gibt es in Italien den ravvedimento operoso mit verminderten Strafzuschlägen. Ob und wie er in Ihrem Fall greift, klärt Ihr commercialista.

Was nach Provision und Steuer bleibt, rechnet der Ratgeber Nettoertrag Ferienhaus Sizilien Schritt für Schritt vor. Sätze, Obergrenzen und Fristen der cedolare secca für 2026 stehen im Ratgeber Cedolare secca 2026 auf Sizilien.

Fragen beantworte ich gern persönlich: per E-Mail an info@terra-mia.immo, telefonisch unter +49 171 12 73 74 9 (Deutschland) oder +39 366 14 19 47 2 (Italien) und über WhatsApp, Signal oder Telegram.

Quellen

1. Agenzia delle Entrate: Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari, April 2026, S. 11
2. Agenzia delle Entrate: Circolare n. 24/E vom 12. Oktober 2017, Abschnitt zur ritenuta
3. Airbnb, Hilfe-Center: Airbnb-Servicegebühren, abgerufen am 4. November 2026
4. Airbnb, Hilfe-Center: Umsatzsteuer-Identifikationsnummer hinzufügen, abgerufen am 4. November 2026
5. Holidu Magazin: Commissioni dei principali portali di prenotazione, Februar 2026 (Booking.com: „di solito del 15 % del totale della prenotazione“)
6. Richtlinie 2006/112/EG (Mehrwertsteuer-Systemrichtlinie), Art. 46: Vermittlung an Nichtunternehmer wird dort besteuert, wo die vermittelte Leistung erbracht wird

Dieser Beitrag gibt die Regeln der Agenzia delle Entrate allgemein wieder. Er ist keine Steuerberatung für Ihren Einzelfall.

Herzliche Grüße
Oskar Golde
Gründer, Terra Mia Immobiliare